Por: Luis Eduardo Forero Medina
La propiedad horizontal (PH) en Colombia ha sido objeto de reglamentación legal hace más de siete décadas, comenzando por la Ley 182 de 1948, a partir de la cual se han expedido aproximadamente 44 leyes que tienen que ver con la PH, actualmente bajo el paraguas de la ley 675 de 2001, que aunque no es obligatorio adecuar los reglamentos de PH a edificios constituidos en esa modalidad antes de 2001, los especialistas aconsejan hacerlo, sobre todo con los nuevos protocolos que se están imponiendo por la COVID-19.
Razones legales sí existen para modificar los reglamentos redactados hace décadas, adecuándolos a la ley 675, aunque se presume incorporada a dichos reglamentos, fundamentalmente el Código Nacional de Policía y Convivencia (Ley 1801 de 2006) y sentencias de la Corte Constitucional. El concepto de PH mirado en forma piramidal podría dibujarse y relatarse por su conformación: los copropietarios, la asamblea, el consejo de administración, el administrador, revisor fiscal y otros entes relacionados. Los propietarios, sus representantes o delegados, junto con tenedores o terceros integran la asamblea, máxima autoridad de la PH; que puede delegar algunas de sus funciones en los otros dos órganos administrativos, el administrador y el consejo. Demás cuestiones son exclusivas de la asamblea, principalmente resolver asuntos patrimoniales de la copropiedad (sentencia C- 734 de 2004 Corte Constitucional, parte motiva), revocar mandatos, crear los cargos y sus presupuestos, autorizar afectaciones en bienes comunes con quórum calificado, y elegir revisor fiscal cuando es obligatorio.
El Consejo de administración no es imprescindible en la PH residencial, a menos que lo contemple el reglamento. En caso afirmativo se escoge por la asamblea con voto nominal, no por coeficiente; se conforma por un número impar plural (mínimo tres); sus cargos -ad honorem-, son de libre aceptación y renuncia, son mandatarios de los copropietarios, y en cuanto a sus ocupaciones, doctrinariamente se dice que los consejos tienen funciones CAC: Coordinadoras, Asesoras y Consultivas. Los consejos, al que pueden acceder terceros y residentes no propietarios, no pueden disponer del patrimonio de la copropiedad.
Toda copropiedad debe tener un administrador elegido por el consejo de administración; en el entendido, explican los expertos, que son administradores: el administrador propiamente dicho, el representante legal, el factor, las juntas administradoras y las asambleas. El administrador escogido desempeña un oficio, y su perfil, de acuerdo a lo que se dijo en uno de los foros distritales de propiedad horizontal en Bogotá, sería el siguiente, teniendo en cuenta que “es costoso, no se regala”. Asimilándolo a un anuncio, se escribiría: “Se necesita un administrador capacitado, que se actualice, que tenga idoneidad (Habilidades, destrezas, conocimientos, experiencia progresiva comprobada, referencias de buenas gestiones comprobables en otros conjuntos o edificios, administrador que haya salido con la cara en alto y haya dejado puertas abiertas)”. Igualmente, el administrador debe ser ducho en norma urbanística. El administrador es el representante legal de la persona jurídica de la copropiedad y el encargado de ejecutar las decisiones de la asamblea; su vinculación es civil, comercial o laboral, según lo acordado; recauda, lleva la contabilidad y por su desempeño, responde hasta por la culpa leve. En ocasiones el puesto es un “escampadero”, sin faltar los perpetuos “administradores de bolsillo”, bien acomodados en sus poltronas. En torres para estrenar, hace las veces de administrador provisional el propietario inicial de la PH, quien está facultado para contratar con un tercero, mientras el órgano competente lo designa. El Revisor Fiscal es obligatorio en Conjuntos mixtos y/o comerciales; en los residenciales, si la asamblea crea el cargo; sus funciones están previstas en el reglamento de propiedad horizontal e interno y el articulo 207 del código de comercio. El Administrador, el consejo y la asamblea están en la mira permanente del Revisor Fiscal.
En algunos conjuntos de PH además se han creado grupos de trabajo como el Comité de Convivencia, con funciones eminentemente mediadoras; y además del reglamento de propiedad horizontal que es obligatorio, se aprueban otros como el reglamento interno (procedimientos), código de ética para el Consejo, reglamento de parqueaderos y el Manual de Convivencia que “es una mezcla de Código de Policía y Urbanidad de Carreño”, según un versado en PH. Son comunes las discrepancias entre comuneros sobre áreas como parqueaderos, terrazas, fachadas, arreglos internos en unidades, etcétera. Los reparos más frecuentes en relación con estacionamientos tienen que ver con asignación, ubicación, arrendamiento de parqueaderos de visitantes y “adecuación de antejardines” para ese propósito. Respecto de las fachadas por ser bienes comunes, la asamblea es la autorizada para estipular cambios, reparaciones, decoración y otras acciones. Las terrazas en una PH pueden ser de uso exclusivo de un copropietario o un bien común esencial, caso en el cual es la administración la que debe llevar a cabo su mantenimiento. Las alcaldías no reconocen personería jurídica, la registran y la certifican, igualmente las de sus dignatarios. La PH se constituye por escritura pública que se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; es obligatorio registrar los libros de contabilidad ante la Dian; las multas las establece la asamblea general; las cuotas de administración no prescriben, caduca la acción ejecutiva para cobrarlas. Una persona morosa en la asamblea tiene voz y voto.
@luforero4
