Por: Luis Eduardo Forero Medina
La industria inmobiliaria atraviesa un buen momento en Colombia y México; previendo un año excelente en esta industria en Argentina y Perú, tras las recientes transiciones presidenciales. En el caso de Argentina, el cambio de inquilino de la Casa Rosada, movió favorablemente el sector, como lo indica la cantidad de escrituras que se firmaron a diciembre del año pasado.
Chile sigue rezagado en este mercado; además porque los programas gubernamentales no contemplan el fomento de vivienda popular.
El mercado inmobiliario cuyo común denominador es el metro cuadrado, muestra semejanzas y diferencias en Bogotá, Buenos Aires, Lima, D.F. y Santiago. Si conviene o no comprar un inmueble en una de esas capitales, depende de si hay boom inmobiliario, el sitio, el momento, la oferta, el régimen político vigente, y hasta condiciones de la naturaleza, como la alta sismicidad, a tener en cuenta en Chile y México. En este país y en Colombia, desde 1992 los gobiernos dejaron de construir viviendas, para financiarlas. La escasez de lotes estratégicos y su alto precio cuando están disponibles, es el común denominador en las cinco urbes latinoamericanas.
En Colombia en la última década, el mes de enero de este año fue el más alto en venta de unidades de vivienda nueva, 15.628, según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol). La inmobiliaria con la construcción son los sectores que generan más fuentes de empleo, al cierre de 2016, ocuparon 3,26 millones de personas en todo el país, indica el Dane; 81 mil empleos más con respecto al 2015, conforme al Ministerio de Vivienda. La tendencia vertical continuará por la utilización de los 147 mil subsidios (50 mil para Bogotá), disponibles para el programa “Mi Casa Ya”, de hasta 99 millones de pesos, de la que se beneficia principalmente la clase media de 20 ciudades intermedias, y que irá hasta el 2019. Las tasas de interés para vivienda, también han inducido a una oferta renovada en todo el país. Las Viviendas de Interés social tienen su cuello de botella para los trabajadores informales, por no estar afiliados a una Caja de Compensación Familiar, por lo que quedan sin posibilidad cercana de adquirir vivienda aproximadamente el 50% de la clase trabajadora colombiana, castigados por su informalidad. Algunas viviendas de segunda mano han encontrado una buena oportunidad de venta, para obras públicas en varias capitales departamentales. A raíz de la tragedia del edificio Space, el 13 de julio del año pasado entró en vigencia la Ley de Vivienda Segura, que creó la Superintendencia Delegada para el control de curadores urbanos, elegidos en adelante por concurso de méritos; y robustece las medidas de seguridad para construir y proteger al comprador de vivienda mediante seguros. Con dicha ley, se deja atrás la costumbre de autorizar a los constructores, de parte de los municipios y curadores a auto controlar la construcción, la bitácora de obra, calidad de materiales, diseño, etc. Otro avance, pero jurisprudencial es que los alcaldes no podrán revocar las licencias de construcción, en atención a que esa función es jurisdiccional. La laguna es una ley que ampare construcción de hospitales, oficinas, hoteles, centros comerciales, locales , bodegas, y escenarios masivos. En las principales ciudades del país se presenta escasez de oferta de inmuebles y presión por compra inmediata, indica la Lonja de Cali. En el país fuera de las principales firmas inmobiliarias nacionales, por lo menos 35.000, de las cuales sólo el 10% lo hacen permanentemente, según la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), tienen presencia las inmobiliarias más grandes del mundo: Colliers International, que en 1999 absorbió a la Inmobiliaria Cáceres & Ferro; Century 21; Coldwell Banker,con más de un siglo de trayectoria y presencia en decenas de países, Keller Williams, con sede en Austin, Texas y Re/Max, con sede en Denver, Colorado.
El clúster inmobiliario en Argentina tuvo un bajonazo de fines de 2011, hasta el 10 de diciembre de 2015 por el cepo cambiario o la prohibición de venta de divisas. En Argentina hubo mucho proyectos inmobiliarios suspendidos por años, y ahora se afirma que en 2016, la Nación “volvió al mundo”; calificando a dicho anualidad como un año bisagra en el mercado inmobiliario, aunque las perspectivas del 2017 son excelentes por los grandes proyectos inmobiliarios que arrancaron (ampliación de Alto Palermo, construcción de un edificio de oficinas AAA en Catalinas y la edificación de un Office Park ), y varios emprendimientos residenciales y tierras por desarrollar. La Nación padece de déficit habitacional, agravado con que el crédito hipotecario estuvo suspendido, y prácticamente no ha arrancado.
El Perú cuenta con un gremio constructor altamente sensible por continuos enfrentamientos de sus integrantes, y se pone especial énfasis en prevenir el lavado de activos en el sector. El estado peruano continúa sin responder al requerimiento de la Organización Internacional del Trabajo (OIT), sobre los resultados de las investigaciones por los crímenes que por años han ocurrido en el sector de la construcción civil. Los dos últimos años del gobierno de Ollanta Humala fueron duros para el sector, y ahora pretenden ser contrarrestados entre otros planes con los Programas en Obras por impuesto y alianzas público-privadas en la construcción y retoma de obras abandonadas. En Lima hace cuatro años era físicamente imposible ubicar oficinas en arriendo o venta; hoy la oferta es amplia. Si de comprar barato se trata hay buenas oportunidades en zonas periféricas de Lima (distrito de Carabayllo, Comas y San Juan de Lurigancho), indica Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI). Barranco y Miraflores son los distritos de mayor precio por m2.
En México el sector inmobiliario ve buenas oportunidades en Estados fronterizos con EE.UU., por el retorno de repatriados. El sector tiene significativa presencia en la capital con la numerosa construcción de oficinas y malls (almacenes); Querétaro, es la ciudad con el mejor desempeño inmobiliario.
En Chile donde las ventas de viviendas cayeron, la baja ocupación de obreros en la construcción, la poca venta de insumos para el sector y empeoramiento de la calidad del trabajo, son los principales problemas del clúster, según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), que puntualiza que el Índice Mensual de Actividad de la Construcción (IMACON), presentó una caída anual de 4,1%. A las familias en busca de una solución temporal a su necesidad habitacional, les conceden un Subsidio de Arriendo, que en 2016 se entregó a más de diez mil 500 personas, y en 2017 se aumentará 25.000. En Chile la pobreza en 2015 fue de 11,7% , señala Casen.
La compra de una segunda vivienda para destinarla a renta es una tendencia cada vez más utilizada por el rendimiento que no lo ofrece el sistema financiero, y la valorización o plusvalía del inmueble. En Colombia, donde vivir de alquiler no es un gusto sino una necesidad, la mayoría de inmuebles carecen de cobertura en seguros, y el 85% de los contratos de arrendamiento son informales, según Fedelonjas. El cartel de los fiadores ficticios amenaza a los arrendadores directos y agencias, que confiados en supuestas propiedades arriendan indiscriminadamente, y en caso de incumplimiento se encuentran con la sorpresa que los coarrendatarios han transferido las propiedades dadas como garantía. En Colombia, más de 20 millones de personas viven en arriendo.
@luforero4
